洛陽市地處九州腹地,位于中國第二階梯與第三階梯交界帶,歐亞大陸橋東段,在東經111°8' - 112°59'、北緯33°35' - 35°05'之間,東西長約179公里,南北寬約168公里。橫跨黃河中游南北兩岸,東鄰鄭州,西接三門峽,北跨黃河與焦作接壤,南與平頂山、南陽相連。地勢西高東低,境內山川丘陵交錯,地形復雜多樣,其中山區面積占45.51%,丘陵面積占40.73%,平原面積占13.8%。洛陽市面積15208平方公里,人口662萬。洛陽市區面積544平方公里,人口100萬。洛陽也是中國的特大城市之一,首批經中國國務院批準的享有地方立法權的13個較大的市之一,重要的工業城市和優秀旅游城市,也是首批中國創新型試點城市。
洛陽轄6個區、1個縣級市、8個縣、:澗西區、西工區、老城區、瀍河回族區、洛龍區、伊濱區、吉利區、偃師市、孟津縣、新安縣、洛寧縣、宜陽縣、伊川縣、嵩縣、欒川縣、汝陽縣。洛陽下轄經濟功能區:伊濱區、洛陽新區(正廳級)、洛陽國家高新技術產業開發區(獨立享有管轄權)、國家洛陽經濟技術開發區。

2013年洛陽市房地產開發市場開局形勢喜人

1-2月,我市房地產開發市場形勢喜人,共完成投資22.3億元,同比增長39.8%。銷售增長迅猛,銷售面積較去年同期增長91.3%,銷售額同比增長133.9%。
1.住宅投資下降,但比重上升
1-2月,我市房地產開發投資22.3億元,比上年同期增長39.8%。其中住宅投資16.4億元,增長57.4%,比重由上年同期的65.4%上升到73.6%;辦公樓投資1億元,下降20%,比重下降3.3個百分點;商業營業用房投資2.3億元,增長10%,比重由上年同期的13.3%下降到10.5%。
2.施工面積增長強勁,新開工面積下降幅度擴大
1-2月,我市房屋施工面積3248.9萬平方米,比上年同期增長21.1%,其中,住宅2425.6萬平方米,增長20.3%。房屋新開工面積176.5萬平方米,下降25.9%,其中,住宅142.8萬平方米,下降17.5%。
3.到位資金趨緊,國內貸款降幅明顯
1-2月,我市房地產開發到位資金50.2億元,比上年同期下降14.5%。其中:國內貸款6.5億元,下降38.6%,所占比重由上年同期的18.2%下降到13.0%;自籌資金22.8億元,增長5.5%,所占比重由上年同期的36.9%上升到45.5%;定金及預收款10.3億元,同比下降49.9%,所占比重由上年同期的35.1%下降到20.5%。
4.商品房銷售下降,期房銷售好于現房
1-2月,我市商品房銷售面積50.1萬平方米,增長91.3%,其中,商品住宅銷售面積47.1萬平方米,增長98.4%。全市商品房銷售額22.3億元,增長133.9%,其中商品住宅銷售額為19.8億元,同比增長140.5%。在商品房銷售中,現房銷售面積14.2萬平方米,銷售額5.4億元,分別增長59.4%和148.7%;期房銷售面積35.8萬平方米,銷售額16.9億元,分別增長107.9%和129.5%。
5.竣工、待售房屋面積大幅增長
1-2月,我市商品房竣工面積65.7萬平方米,同比增長215.2%,其中住宅竣工49.1萬平方米,同比增長225.6%。房屋待售面積231.7萬平方米,同比增長104.5%,其中住宅空置161.5萬平方米,同比增長115.1%。

洛陽市2013年4月份房地產投資增速減緩

1-4月,我市房地產開發完成投資71億元,同比增長19.7%。增速較去年同期減緩13.6個百分點,較上月減緩16.4個百分點。
呈現特點:
今年1-4月我市房地產項目462個,比去年同期增加43個,項目計劃總投資1430.3億元,本年完成投資71億元,本年完成投資占計劃總投資的比重較去年同期下降0.2個百分點。從同期環比來看,今年4月當月,我市新增房地產項目15個,較上年同期減少1個,項目計劃總投資53.5億元,較上年同期減少18.9億元,完成投資23.5億元,同比減少1億元。從新開工項目來看,今年4月與上年同期項目個數都是87個,但項目規模明顯減少,較上年同期減少162.7萬平方米。從購置土地情況來看,1-4月我市購置土地面積85.7萬平方米,同比下降16.5%,土地成交價款11.6億元,下降46.8%!
具體原因分析如下:
1.上年同期基數影響,房地產企業較密集的城市區投資當月量減少超億元
2013年,由于國家實施一系列引導房地產市場健康發展的調控政策,房地產開發投資增長速度總體呈現一個年初逐步放緩的趨勢,其中西工區房地產投資完成額度僅為40335萬元,而去年同期投資額度為47348萬元。洛龍區4月當月房地產項目投資72985萬元,比去年同期投資額度減少13685萬元。去年同期基數較大,很大程度上影響了房地產開發投資的增速。龍泰酒店及住宅項目去年4月完成投資4272萬元,今年4月完成投資734萬元,減少3538萬元。
2.大項目相繼封頂,個別項目資金不充裕,投資力度減小
去年房地產投資較大的泉舜財富中心兩地塊及購物中心、寶龍城市廣場二期等項目相繼封頂,投資熱潮已過,力度減小。另外,奧體花城、伊川農商行科技研發大樓、新天地紅太陽花園二期、世紀華景等一部分項目去年年底也都竣工,導致今年投資力量薄弱。錦江大廈、新世紀佳苑、名門嘉苑二期項目今年到位資金不充裕,影響投資。
3.新項目匱乏,新區房地產發展趨緩
房地產有項目企業大部分為跨年度項目結轉到2013年,開發企業由于往年新開發樓盤庫存量較為充足,對于其新開發樓盤的積極性有一定緩沖作用,造成本年投資額度減少,影響全區房地產投資額度的增長。去年有大曌國際、正大國際城市廣場暨市民中心等大項目開工,但今年沒有大的項目開工,無法填補已經竣工的項目帶來的投資漏洞。新區可供房地產開發的土地所剩無幾,像前幾年那樣的開發繁榮景象短期內將無法重現。
4.部分縣降幅達50%以上
下降較大的縣分別是孟津、欒川和嵩縣,房地產投資分別下降34.5%、44.8%和72.9%。其中欒川縣個別企業出現土地糾紛,由于當地百姓沒有從鄉鎮級政府手中拿到賠付的購地款,從而阻礙企業的正常施工,致使企業停工,影響工程進度。投資7個億的旺源房地產和投資2個億的江南國際這兩個項目目前已封頂各有7幢和3幢,但都屬于安置房,商品房開發都未動工。
5.國家出臺政策刺激房地產市場,商品房待售率高
2013年初,國務院落地新國五條細則,要求完善穩定房價工作責任制,堅決抑制投機投資性住房。這個政策的出臺,一定程度上刺激了房地產市場對新開樓盤的供需關系的平衡,從而導致在購買力還有限的情況下,形成大量商品房的空置,對房地產投資、銷售的增長有一定程度的影響。今年4月我市房地產待售項目115個,較上年同期增加20個,待售面積234.8萬平方米,同比增長81%。
6.房地產開發企業報送數據謹慎心理及部分房地產項目無法上報的影響
部分房地產開發企業由于開發樓盤證件不齊全,雖然已經實質性動工,但是由于報送數據謹慎的心理,造成該類單位暫時不報送該開發項目的投資。從目前對縣區房地產市場調查情況來看,有好些房地產項目已動工但未在統計部門統計。據調查,一部分屬注冊地在外地的房地產開發公司開發的項目,另一部分確實是已動工但因各項手續不全不能入名錄庫,這些方面在一定程度上影響了全市房地產開發投資增長。

■ 結語

2013年下半年,洛陽樓市將掀起群雄逐鹿、廝殺比拼、品牌與實力較量,帶有血腥味的序幕,盡管市場整體供量巨大,由于大量售價較高、低密度項目的入市,整體房價是不會下跌的。
另外2013年洛陽取消經適房的審批建設,以保障房、公租房解決低收入人群的過渡租賃居住,原本每年有近百萬平方米交付的這部分購房大軍,至少有二三十萬平方米的需求將進入商品房購買序列,這對開發商來說是個好消息。
對于周邊競爭激烈、資金缺乏的項目,團購風潮將會重新回蕩,再死扛坐等漲價,面對巨大的新盤供量,就等著業內預計的明年下半年樓市步入又一輪低谷調控、死翹翹吧!

洛陽市房地產市場整體發展情況分析

對國家房地產調控政策和房地產市場發展形勢的綜合分析,有利于我們從宏觀上對行業和市場有一個清晰的認識和基本判斷,但是,立足于洛陽這樣一個三線城市,在把握宏觀政策和形勢的基礎上,更重要的是要對洛陽的房地產市場有更深刻的認識和判斷。
從2005-2010年洛陽市房地產投資額對比可以發現,洛陽房地產市場除2008年受金融危機影響投資額較上年略微下降外,2005年至今房地產投資額均保持穩定增長態勢。這反映出開發商對洛陽房地產市場的預期較好,有強烈的投資欲望,同時也預示著市場競爭將會更加激烈。
從成交面積來看,2010年洛陽房地產成交面積沒有延續2009年的上升趨勢,出現22.86%的回落,而2009年度的集中爆發是由于2008年受金融危機影響成交萎縮的原因。2010年國家的宏觀調控對洛陽市有一定影響,房價雖有升,但數量有下跌,部分購房者在新政出臺初期選擇了觀望,延緩了購房計劃,直至年末市場供應量才陡然增大,而交易的備案數據具有時間延遲性,這都造成了年度成交總面積量的下滑。
從成交均價來看,自2006年以來洛陽房價一直保持上漲趨勢,2009年至2010年房價更是以每20%漲幅遞增,說明近兩年洛陽房地產市場價格漲勢明顯。特別是2010年,月度成交均價在年初達到歷史新高位后開始回落,經歷了年中的長期徘徊之后,年末重新沖上4000元/m2,并繼續上升達到4295元/m2的歷史新高,下半年市區樓盤價格漲幅明顯。
從商品房供應來看,商品房供應對比上年度增幅較大,但增大的供應量并沒有有效緩解緊張的供求矛盾,2010年洛陽房價漲幅明顯,主要原因歸結為住房供給雖有所增加,但核心地段的項目房源緊缺,區域供需矛盾依舊緊張。2010年市場各產品投放構成中,普通商品房住宅仍然占據了絕對多數,在政府加大建設保障房思想引導下,經濟適用房比例有所提高,而商業與寫字樓仍然只有較少比例供應,這與發達城市尚有較大差距。

洛陽市房地產市場趨勢分析

1 地價屢創新高帶來房價的不斷攀升
洛陽不斷涌現的高價“地王”的出現,說明了開發商對洛陽房地產市場前景相對樂觀的判斷,2010年下半年以來洛陽的房價漲幅已多次進入全國前列,盡管從官方的統計數據顯示投放量是去年的近三倍,但依然不能滿足目前日益高漲的市場需求。究其原因,在需求方面是城鎮化發展帶來的大量城市新增人口逐年增多,由此帶來的住房需求也日漸龐大;在供應方面則是土地供應的結構性失衡因素,如中心城區供應量過少,西工、澗西區僅占土地成交量的20%,土地開發成本也在連年提高,迫使開發商提高售價,供不應求的市場態勢并沒有轉變,這也就造成了洛陽房價不可避免的繼續走高。
2 中心同邊緣地區價格梯度逐步顯現
城市的房地產市場都存在不同層次的需求,在市場良性發展的前提下,價格應出現分化,中心區域同周邊區域的房價將會明顯拉開檔次,不同的產品對應不同的單價,也對應不同的消費需求,這標志市場的發展已相對成熟。目前洛陽市場已出現這種價格梯度逐步分化的局面,中心城區西工、澗西的房價已同老城、洛龍區等邊緣城區的中小樓盤明顯拉開檔次,樓層最高單價差額接近一倍。經過2010年市場的助推,中心城區樓價的漲幅已超出邊緣城區漲幅的30%-50%,個別樓盤成為投資熱點,一年內均價漲幅在2000元的樓盤不在少數,而邊緣地帶的漲幅多在1000元左右。
3 通脹壓力引發購房投資明顯增多
由于受到通脹壓力的影響,cpi持續走高,流動性依然過剩,在國家加緊調控治理的背景下,房價卻仍然逐年走高,并出現加速上漲的趨勢,房產的投資保值、增值屬性更加凸顯,人們的買房投資熱情日漸高漲,甚至出現了“恐慌性”購房,從臨近歲末年初的城區代表性高檔樓盤:升龍、中泰、華陽等的開盤銷售情況來看,購房者的投資意圖強烈,看好后市的增值趨勢,小戶型、低首付的產品往往是一房難求,洛陽市場上已開始涌現典型的投資群體。
綜上所述,2010-2011年出臺的一系列金融、土地、房地產調控政策的主要目的仍是打擊過度投機行為,加大市場供應,維護市場秩序,確保房地產市場穩定發展。雖然國家的房地產調控政策會對部分購房者產生影響,但是作為一個極具發展潛力的三線城市,隨著洛陽城市框架的逐步拉大,城鎮化水平提高,產業集聚和交通、市政設施的完善,房地產市場需求潛力必將進一步被挖掘。

項目地址:王城大道與中州路交叉口以北
銷售均價:5800元/平方米
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項目地址:洛陽市珠江路與麗春路交會處
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項目地址:西苑橋南延濱河公園向西50米
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項目地址:澗河與紗廠西路交會
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項目地址:關林路與厚載門街交匯處
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項目地址:洛龍區關林路與興洛街交匯處
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